SCPI
Société Civile de Placement Immobilier. Permet d'investir dans l'immobilier locatif sans gérer de biens.
En détail
Tu achètes des parts d'une société qui détient et loue un parc immobilier (bureaux, commerces, logements, santé). Rendement moyen 2024 : 4 à 6 % brut. Accessible dès quelques centaines d'euros, avec ou sans crédit. Frais d'entrée typiques : 8 à 10 %. Fiscalité des revenus fonciers classique. Moins liquide que la bourse (revente lente).
Chiffres clés 2026
| Ticket d'entrée moyen | 180 à 1 000 € la part |
| Rendement moyen 2024-2025 | 4,5-5,5 % brut |
| Frais d'entrée typiques | à 12 % (amortis sur 8-10 ans) |
| Imposition revenus fonciers | Barème IR (TMI) + PS 18,6 % (LFSS 2026) |
| Liquidité | Faible (vente de parts non garantie) |
Sources officielles
Pièges classiques à éviter
- Sous-estimer les frais d'entrée 8-12 % : il faut au moins 8-10 ans de détention pour les amortir.
- Croire à la liquidité : revente non garantie, file d'attente possible plusieurs mois.
- Ignorer la fiscalité IR + PS : pour TMI 30 %, les SCPI sont fiscalement lourdes hors AV.
- Concentrer tout en SCPI : diversifier (résidentiel/bureau/santé/Europe).
À ne pas confondre avec
- OPCI, Plus liquide (cotation), mais moins de pure immo dedans.
- ETF immobilier, Coté, très liquide, mais valorisation plus volatile.
- Investissement immobilier direct, Demande gestion, financement, plus gros ticket.
Mini-quiz
Tu investis 10 000 € en SCPI à 4,5 % avec 10 % de frais d'entrée. Combien de temps pour amortir les frais ?
Sur 10 ans, tu encaisses 4 500 € de loyers nets (avant impôts). Les frais d'entrée 1 000 € sont amortis en 2-3 ans avant impôts, mais en 5-6 ans après IR+PS pour TMI 30 %.
Pourquoi détenir des SCPI dans une assurance vie est-il intéressant ?
L'AV permet une fiscalité avantageuse après 8 ans (abattement 4 600 €/an + 7,5 % IR + 17,2 % PS) vs barème IR + 17,2 % PS en direct. Gain potentiel : 15-25 % de rendement net pour un TMI à 30 %.
Pour aller plus loin
Termes liés
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